Premier achat : les pièges à éviter

L’achat d’un premier logement est une étape importante. Pour mener à bien cet investissement à long terme, il faut savoir éviter les pièges, définir votre projet et ne pas négliger les frais fixes qui viennent s’ajouter au prix d’achat. Nos conseils.

Poser les bonnes questions

Investir dans l’achat d’un premier logement ne s’improvise pas. Cela signifie d’abord que pour la première fois, vous allez habiter un endroit dont vous êtes propriétaire. Avant de vous lancer dans l’aventure, respectez vos principaux critères d’achat : l’enveloppe budgétaire dont vous disposez, votre apport initial, l’emprunt possible, vos capacités de remboursement, y compris les frais fixes qui viennent s’y ajouter. Préférez-vous investir dans de l’ancien ou dans du neuf ? Quelle surface vous faut-il ? Acceptez-vous une possible rénovation avec les frais que cela implique ?

Investir dans du neuf ou de l’ancien ?

Pour un premier achat, investir dans un logement neuf ou dans de l’ancien n’apporte pas les mêmes avantages. Les logements neufs, en tant que premier achat, bénéficient de frais de notaire réduits : de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans de l’ancien. L’achat dans le neuf peut aussi donner l’octroi au Prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédents, sous conditions de revenus.

Sachez aussi que lorsque vous achetez un bien qui possède une cuisine équipée, sa valeur doit être spécifiée dans la promesse de vente et déduite des frais de notaire.

Les biens à rénover peuvent coûter jusqu’à 30 % moins cher qu’un bien similaire refait à neuf. Cela vaut le coup si vous êtes un bon bricoleur, sinon estimez le montant des travaux.

Si vous passez par une agence immobilière pour vous aider dans votre recherche, ses frais d’agence (entre 5 et 10 % du prix de vente) sont en principe englobés dans le prix indiqué. Mais vérifiez-bien que le prix indiqué est un prix FAI (Frais d’Agence Inclus).

L’avis de spécialistes s’impose

S’il vous faut passer par la case travaux, afin d’éviter toute erreur de jugement et d’estimation des travaux à réaliser, il est toujours préférable de demander conseil à un spécialiste ou utiliser un site de mise en relation avec les artisans tel que mesTravaux.com. S’il s’agit d’une grosse rénovation, l’avis d’un architecte s’impose pour mieux analyser le potentiel du bien. Ses honoraires s’élèvent entre 8 et 15 % du prix total des travaux.

Pour mieux décrypter les résultats des diagnostics, ce sont les électriciens et les plombiers les mieux placés. Il est conseillé de demander plusieurs devis détaillés pour trouver l’artisan le plus qualifié. Adressez-vous de préférence à un artisan certifié RGE, Qualibat ou Eco-artisan qui vous permettra d’avoir accès aux éventuelles aides : crédit d’impôts, subventions de l’Anah, aides des fournisseurs d’énergie…

Des diagnostics à étudier

Les diagnostics obligatoires, DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et DDT (Diagnostic Technique) vous en disent plus sur l’état du bien. Ils vous informent des éventuels travaux d’isolation à envisager pour un meilleur confort thermique et phonique. Ils font aussi acte du bon état de santé du bien : absence de termites, de mérules, de plomb, d’amiante. Ils indiquent l’état de l’assainissement et si les installations électriques et de gaz sont bien aux normes.

Si vous achetez un appartement en copropriété, le syndic de l’immeuble doit mettre à disposition le carnet d’entretien de l’immeuble qui indique les travaux engagés et à venir.

Lors de l’achat d’une maison et de son terrain, le notaire doit également vous fournir un diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) datant de moins de 6 mois.

Prendre en compte les charges fixes

Avant de signer, vérifiez le montant des impôts locaux, notamment celui de la taxe foncière, un élément non négligeable sur le budget d’autant que celle-ci a considérablement augmenté ces dernières années selon les départements. Pour info, la taxe foncière représente en moyenne deux mensualités de prêt immobilier de plus par an à débourser.

Si vous achetez un appartement en copropriété, renseignez-vous sur le montant des charges de copropriété dues pour la gestion de l’entretien des parties communes et de l’ensemble de la copropriété. Celui-ci varie selon le lot que vous avez acquis dans l’immeuble : la quote-part est estimée en quantièmes ou en millièmes. En tant qu’acquéreur, vous n’êtes redevable de ces charges qu’à partir du jour de la vente mais le syndic demande en général une avance de trésorerie qui a valeur de garantie, restituée au propriétaire en cas de revente du bien. Celle-ci ne doit cependant pas dépasser 1/16e du budget prévisionnel.

N’hésitez-pas à réclamer la copie des procès-verbaux des dernières assemblées générales et des derniers comptes de charges car certaines copropriétés sont largement endettées.

La loi Alur oblige les syndics à communiquer sur la santé financière de leur copropriété et liste notamment tous les documents que doit remettre le propriétaire à l’acquéreur dans le but de rendre les achats plus transparents possibles.